Pourquoi faire intervenir un diagnostiqueur immobilier ?

26/01/2024
Immobilier

Afin de minimiser les chances de litiges et de problèmes de vices cachés, les transactions immobilières et les mises en location nécessitent de respecter certaines normes strictes. Une des étapes clés de ce processus est de faire appel à un diagnostiqueur immobilier, une démarche essentielle pour pouvoir mettre légalement votre bien sur le marché. Mais quand est-il nécessaire de faire appel à ce professionnel ? Et comment s’y prendre pour sélectionner le bon expert ? Voici un guide pour vous aider à naviguer dans ces décisions importantes.

Dans quel cas faire appel à un diagnostiqueur immobilier ?

Le secteur de l’immobilier est régi par un certain nombre de règles qui sécurisent les transactions. Pour informer au mieux les futurs acheteurs ou locataires d’un bien immobilier, un état des lieux doit obligatoirement être réalisé par un professionnel du secteur : le diagnostiqueur immobilier. Sa principale mission est d’évaluer en toute objectivité l’état d’un bien (maison, appartement, studio) selon une liste de critères précis. La liste des diagnostics à réaliser varie en fonction de la nature de la transaction (vente ou location) et de la localisation du bien (logement en copropriété, zone à risques). La sécurité des installations ainsi que les performances énergétiques du logement sont notamment des points d’évaluation obligatoires lors d’un diagnostic. En cas de vente, voici la liste des diagnostics à fournir dans le dossier technique immobilier (DTI) :

un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
un diagnostic plomb : pour les logements construits avant 1949 ;
un diagnostic amiante : si le permis de construire a été délivré avant juillet 1997 ;
un diagnostic électricité : si l’installation électrique a plus de 15 ans ;
un diagnostic gaz : si le logement en est équipé ;
un état de l’assainissement non collectif ;
un diagnostic de termites : si le logement est situé dans une zone déclarée à risques ;
un état des risques et pollution ;
un diagnostic bruit : si le bien se situe dans une zone d’exposition au bruit des aéroports.
un diagnostic loi Carrez : pour les biens immobiliers situés en copropriété.

Le rôle d’un diagnostiqueur immobilier n’est en aucun cas de diminuer la valeur d’un bien immobilier. Son rapport n’apporte d’ailleurs aucune information relative aux coûts des éventuels travaux à effectuer. Il aide simplement l’acquéreur à se positionner sur un bien en toute connaissance de cause. Un DPE favorable peut même avoir l’effet inverse : en attestant des bonnes performances énergétiques d’un logement, il peut valoriser ou justifier le prix de vente affiché. On l’oublie souvent, mais les diagnostics immobiliers représentent également une protection pour un vendeur ou un bailleur. Ils apportent la preuve qu’aucun vice n’a été caché et que l’acheteur ou le locataire était bien informé de l’état du bien au moment de l’achat ou de la signature du bail. Dernière précision : un rapport de diagnostic immobilier dresse un état des lieux d’un logement à un instant donné. Il n’oblige pas le vendeur à effectuer des travaux de réparation ou de mise en conformité avant la vente de son bien. Seule exception à cette règle : l’interdiction de mise en location pour les logements considérés comme « passoires thermiques ». En effet, au 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an seront impropres à la location. Il en sera de même pour les logements classés G par le DPE à compter de janvier 2025. Ainsi, un DPE défavorable imposera des travaux de rénovation énergétique pour que le bien concerné puisse être proposé à la location.

Après des travaux de rénovation

Certains diagnostics possèdent des durées de validité. C’est notamment le cas du diagnostic de performance énergétique qui reste valable durant 10 ans. En cas de vente, si vous disposez déjà d’un diagnostic en cours de validité, vous n’êtes en théorie pas dans l’obligation d’en faire réaliser un nouveau. Cependant, si vous avez réalisé des travaux de rénovation énergétique ou une mise aux normes de votre installation électrique, il peut être judicieux de renouveler vos diagnostics techniques. Ces documents apportent la preuve d’une installation conforme et rassurent les potentiels acquéreurs, tout en valorisant le bien immobilier.

Comment choisir son diagnostiqueur immobilier ?

Pour qu’un diagnostic technique soit conforme aux yeux de la loi, il doit être réalisé par un professionnel certifié. Cette certification doit être délivrée par un organisme accrédité par le COFRAC (comité français d’accréditation). La certification du diagnostiqueur immobilier est valable 5 ans, afin de l’obliger à entretenir une veille règlementaire. Attention, un rapport de diagnostic considéré comme non conforme pourrait représenter un motif légitime d’annulation de vente immobilière. Vérifiez également que votre prestataire soit couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle. Il n’est en effet pas exclu que les conclusions de son rapport soient remises en cause en cas de litige ou de sinistre ultérieur à la vente.

Comparer les prix

Le coût de la prestation est évidemment un critère de choix essentiel. Les tarifs de la profession n’étant pas réglementés, il peut être intéressant de faire réaliser plusieurs devis de diagnostics immobiliers pour comparer les prix. Dans ce domaine en particulier, la procédure de demande de devis en ligne est relativement simple et répandue auprès des professionnels du secteur. Pour bien comparer vos devis reçus, vérifiez toujours si le déplacement est bien inclus dans la prestation, et si tous les diagnostics indispensables à votre situation sont compris. N’hésitez pas à opter pour des prestations groupées (packs de plusieurs diagnostics) pour réduire la facture.

Évaluer le professionnalisme du diagnostiqueur

Sélectionner un diagnostiqueur sérieux et professionnel est indispensable pour conclure votre transaction immobilière sereinement. Privilégiez les prestataires expérimentés et tentez de vous renseigner sur leur réputation (témoignages clients par exemple). Une prestation de qualité prend du temps, en particulier si elle comprend plusieurs diagnostics. Ainsi, méfiez-vous des prestataires qui pratiquent des tarifs anormalement bas et/ou des visites techniques durant moins d’une heure. La demande de plusieurs devis est, ici encore, essentielle pour développer un esprit critique sur les tarifs demandés. Soyez également vigilants envers les professionnels qui semblent avoir conclu une forme de partenariat avec des entreprises. Les diagnostiqueurs ont l’interdiction de percevoir des commissions de la part d’entreprises chargées des travaux. Par exemple, un professionnel qui vous recommande une société de désamiantage de manière trop insistante pourrait vous faire douter de son impartialité dans l’élaboration de son étude. Enfin, il est exclu de choisir un diagnostiqueur immobilier qui ne se déplace pas à votre domicile pour mener à bien son étude. Un état des lieux se réalise obligatoirement sur le site concerné sous peine de comporter des erreurs ou des manquements. Les « renouvellements de diagnostics » sur la base d’anciens rapports ou bien les études à partir de photos sont des pratiques à fuir !

Quelle est la différence entre un diagnostiqueur immobilier et un inspecteur en bâtiment ?

Les diagnostics immobiliers suivent une liste de points de contrôles bien précis, mais qui évaluent rarement l’état du bâtiment en lui-même ou de la structure. En cas de vente d’une maison ou d’un bâtiment ancien, il peut être utile pour un vendeur ou pour un acquéreur de faire appel à un inspecteur en bâtiment pour compléter les informations des diagnostics immobiliers obligatoires. Tout comme le diagnostiqueur immobilier, la mission de l’inspecteur en bâtiment est de contrôler le bien en vente selon une liste précise de critères. En revanche, les points de contrôle diffèrent car ils concernent plutôt l’ouvrage en lui-même : structure, apparition de fissures, qualité de l’isolation, étanchéité, respect des normes de la construction, etc… L’inspecteur en bâtiment communique un rapport technique d’inspection faisant apparaître la liste des défauts constatés. Tout comme le diagnostic immobilier, ce rapport d’inspection n’impose pas la réalisation de travaux de rénovation. Il dresse un état des lieux informatif au demandeur de l’étude. Contrairement à un diagnostiqueur immobilier, l’intervention d’un inspecteur en bâtiment n’est pas imposée dans le cadre d’une vente ou d’une mise en location. Cette démarche est totalement volontaire et peut démontrer une volonté de transparence d’un vendeur auprès de ses acquéreurs. Les biens nécessitant des travaux de rénovation importants ou les bâtiments anciens sont particulièrement concernés, bien que la profession soit encore méconnue. Les acheteurs peuvent ainsi connaître exactement les travaux à effectuer en priorité et faire réaliser des devis en ce sens avant de se positionner.

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